El Gobierno de Alberto Fernández expropiará una importante empresa agroalimentaria

¿Un 19% no influye en el costo de un bien?.

Es importante leer los comentarios.

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NICOLÁS GONZÁLEZ Z23.07.2019
Hola, es un hecho que la financiarización de la vivienda ha tenido un efecto considerable en el aumento escandaloso de los precios, pero el mercado privado del suelo, desde el origen de la propiedad privada sobre la tierra, siempre ha causado segregación, especulación, crisis crediticias, pobreza y desigualdad. Esto es porque el valor de renta del suelo (no de la vivienda, que materialmente cuesta lo mismo en Las Condes que en La Cisterna), que se define como la "ventaja productiva" de una locación de suelo en comparación a la locación marginal en uso, es un valor que crea y hace subir la comunidad toda, y el Estado a través de las obras públicas, pero es apropiada privadamente por quien tenga título legal sobre esa locación. La gente vive, trabaja, invierte, emprende, hace vida de barrio, se ponen colegios, templos religiosos, etc, que hacen a una locación más atractiva para vivir. Mientras más se desarrolla una ciudad, más sube el valor del suelo, porque más valor crean todos los que hacen las actividades mencionadas anteriormente alrededor de éste. El propietario se lo embolsa todo, sin dar apenas algo a cambio, pudiendo incluso no haber participado en absoluto de la creación de valor (por ejemplo, manteniendo un lote vacío para venderlo en 5 ó 10 años gracias a la especulación). Esto es extraer riqueza generada colectivamente, sin entregar un bien o servicio equivalente. Y eso es un saqueo legal, un robo que es un privilegio estatal a los dueños de la tierra. Es un Tributo, tal como en el medioevo, que algunos pueden exigir a otros por permitirles vivir, trabajar o usar un pedazo de este planeta. Siendo la tierra (el suelo) obra de la naturaleza, y no del trabajo de ningún particular, nadie puede justificar el apropiarse de alguna porción de ella sin compensar al resto por su uso exclusivo. Entendiendo la necesidad, en una sociedad avanzada y urbana, de asegurar el uso y goce continuo del suelo que uno ocupa para trabajar o vivir, sería absurdo plantear eliminar la propiedad y el uso privado de la tierra. Pero el costo social de privar a la comunidad de su uso puede ser muy alto, y es de toda justicia que quien excluye al resto de una locación, sobretodo las más valiosas, compense al resto de la comunidad por el valor de las oportunidades productivas que esa locación les ofrecería. Y ese valor tiene un número exacto: el valor de renta de la tierra. El control de renta es un alivio temporal, pero es insuficiente y tiene efectos colaterales: más que nada el de encarecer y gentrificar los bordes de las zonas conrtroladas, moviendo el mal hacia ootra parte, pero sin eliminarlo. Con este problema en mente, el economista gringo Henry George, en 1879, propuso- recogiendo ideas de los economistas clásicos- que el Estado aboliera los impuestos sobre la actividad productiva de la sociedad (impuestos al consumo como el IVA, muy regresivos, o impuestos a la contratación y a los sueldos), y en cambio capturara para uso público el valor de renta completo del suelo del país. Se gravaría, a ser pagado anualmente, el 100% del valor de renta del suelo, pero (y esto es importante) sin contar el valor de las construcciones, trabajos y mejoras (agrícolas o urbanas) que el propietario hubiera hecho sobre su terreno. Así, como el valor de renta del suelo viene de su locación y no de lo que en él está construido, se haría imposible comprar suelo para tenerlo sin usar, o sub-utilizado, con fines especulativos, y se forzaría a los propietarios a darle un uso a su propiedad, o bien venderla a quien lo haga. Los efectos de tal política serían: -Se elimina el valor especulativo del suelo, ya que su valor hoy está inflado por sobre el real gracias a la posibilidad de especular. Esto haría los precios bajar de su nivel actual -El suelo, como bien inelástico (no puede variar su oferta, pues no se puede fabricar nuevas locaciones) que en sí mismo no tiene costo de producción, hace imposible que el propietario pase el valor del impuesto al usuario en forma de aumentar el arriendo (por lo demás, los arriendos Ya Son lo más altos que los propietarios pueden exprimir de la gente, por ser precios monopólicos). Por lo mismo, a más alto valor, más alto el impuesto, por lo que los precios del suelo bajarían aún más, hasta cubrir los costos de mantención del capital. Los dueños del suelo podrían rentar sólo con el valor material de sus construcciones, ya no con el valor del suelo en sí. -Al hacer caro el tener suelo sin usar , se abriría más tierra al uso residencial o comercial, por lo que los propietarios empezarían a competir por arrendatarios y no al revés, como ahora. Los precios tenderían a ser accesibles y a ajustarse a su verdadero valor de renta (el que la comunidad le da). -Haría mucho más accesible los créditos a compradores de su vivienda y a emprendedores, ya que al eliminar el valor especulativo del suelo, el préstamo que deben pedir es sólo para cubrir la contrucción (que no sería gravada), pudiendo abrirse muchos más puestos de trabajo y aumentando los sueldos -Nos daría una base de Justicia para el pacto social: cada persona que posea en exclusividad una locación, excluyendo a los demás, pagará a la comunidad en compensación por las oportunidades productivas de las que les priva; al caer mucho más fuerte sobre los lugares más codiciados, es un impuesto inmensamente progresivo. -Se eliminarían otros impuestos regresivos o que desaceleran la economía y que hoy existen para intentar parchar el sistema desigual e injusto en el que vivimos. -No es en realidad un impuesto, pues no priva al propietario de algo suyo; más bien, devuelve a la comunidad, para sostener los servicios y derechos sociales (o bien para dar a cada ciudadano un Ingreso Básico universal), la riqueza que es creada comunitariamente, mientras deja al privado (al no gravar las construcciones ni mejoras) la riqueza generada privadamente. En fin, es una medida que en lugar de parchar el sistema o peor, subsidiar a los rentistas a través de ayudas al arriendo o compra que incentivan la subida de precios, arranca de raíz el problema de la especulación y la desigualdad urbana, que tantos males causa.


SEBASTIAN PERALTA23.07.2019
Por favor avísenme donde se dan esas rentabilidades ? Muy fuera de la realidad. Trabajo en el rubro inmobiliario y eso del 40% no lo he visto. Pueden decirme donde, para comprar !


IGNACIO ARAVENA23.07.2019
Partir diciendo que es una ordinariez hablar de 18 proyectos como si fuera estadísticamente representativo, lo cual desde lo metodológico habla de problemas severos. Por otro lado, el mercado inmobiliario no hace públicos los ejercicios de cada resultados, por lo que me imagino que trabajaron en base a supuestos, donde tampoco son públicos elementos como costos de construcción, gestión, valor de compra del terreno, entre otros. Dado ello, y la alta variabilidad de comunas que evalúan, tampoco debe haber mucho sustento fuerte dentro de su simulación. Como una persona dedicada al rubro inmobiliario, puedo decir que la rentabilidad de un desarrollo inmobiliario circunda entre 12-18% generalmente; ello lo digo con más de 300 edificios evaluados a lo largo del país. Ni siquiera para inversiones pequeñas, como comprar un departamentos y luego arrendarlos, la Cap-rate permite dichas bondades, donde generalmente se evalúa cercano a un 6% real para viviendas. Quizás los "investigadores" quieren hablar de plusvalías capturadas por privados desde la compra de terreno hasta la venta de unidades finales; sin embargo, ello es un problema de política pública el cual no guarda relación con nada de lo dicho en este artículo. Ello explica por qué se publica acá y no en una revista indexada de urbanismo o políticas de vivienda.


CHRISTIAN BURGOS24.07.2019
Hay algo que en este estudio no me calza. Si las rentabilidades son las que expresas, cómo es que todos los inversionistas no están en el negocio inmobiliario? Quién no podría estar con rentar el 40% y más. Algo conozco del negocio y lo atractivo lo genera el apalancamiento bancario. Más realidad señores

PAMELA ELIZABETH08.10.2019
Conozco muy bien el rubro inmobiliario, llevo años evidenciando fallas y faltas de politicas regulatorias que beneficien a los estratos sociales más débiles . Las realidades regionales son muy distintas a la que ocurre en Santiago, donde el valor de m2 de suelo ha ido en aumento por varios factores y no es explicable solo por los inversionistas. Este análisis carece de objetividad, pareciera ser , como muchas cosas, el resultado de mirarse el ombligo continuamente, mal propio de santiaguinos, por otro lado, me parece casi cómico la rentabilidad del 40%, ¿Donde aprendieron economía?.... he vivido en diferentes regiones y he visto como el progreso ha impulsado a las ciudades centrales, que han ido incrementando su población en la medida que ofrecen puestos de trabajo, lo que ha generado una demanda habitacional mayor, lo mismo pasa con santiago...pero a mayor escala, al concentrar a un número mayor de ciudadanos....La parte mala de esto, es como los gobiernos de turnos han contribuido a que la casa propia sea un sueño imposible para el ciudadano comun. En el primer mandato de doña Bachelet se aumentaron los subsidio a la clase media baja y pobre para "ayudar" a estos sectores, generando una alza en los valores de propiedades por el aumento mayor de la demanda frente a la oferta que existía. Los subsidios pasaron de 90 a 100 uf a entregarse subsidio de 370 uf por familia, permitiendo que muchas familias pudieran concretar la compra de una propiedad por el saldo bajo que quedaba con los subsidios de 370.....Por tanto con una mayor demanda los precios cambian cuando la oferta no es suficiente. Por otro lado, el estado ha sido negligente al no regular las condiciones bancarias para este sector más vulnerable, que se ven expuesto a créditos hipotecarios con intereses mayores (por ser un grupo riesgozo) , que están más expuestos al remate de su propiedad cuando estan desempleados, lo que para algunos bancos ocurre con la 3 cuota impaga hasta 6 cuota impaga, por consiguiente tampoco se han preocupado de realizar un estudio serio del % de deudores que pierden su propiedad mediante el remate judicial y heredan la deuda de lo que no alcanza a cubrir el valor por el cuál fue rematada su propiedad....que también ha llevado a generar un mercado a parte de pequeños inversionistas, adquiriendo propiedades a precios ridículos en remates judiciales. En programas de vivienda social, donde las personas no alcanzan a justificar renta y no son considerados por los bancos para créditos hipotecarios......se les otorga un crédito del Banco del estado que pareciera ser el salvador, pero que los intereses son cercanos al 9%....¿¿?? pudiendo ser el doble o triple del interés promedio que aplican otros bancos!!! Finalmente explicarle a los pseudoacadémicos investigativos, que olvidaron considerar el crecimiento económico sostenido desde la década del 80, a través de un cambio del modelo económico y una eficiencia en producción, permitiendo que Chile creciera y se desarrollará, donde el sector inmobiliario no ha estado ajeno a este crecimiento, donde el valor del m2 de suelo ha experimentado una alza sostenida, que es explique por el posicionamiento de Chile en la economía global, aumentando los índices de calidad de vida.....y generando el crecimiento de la desigualdad. Más que preocuparse de los inversionistas santiaguinos, deberían preocuparse por el sector más vulnerable, que dependen de su único recurso, su trabajo y que son castigados por la banca. ah y de paso descentralicen santiaguino y otorguen más presupuesto a regiones para puedan

 

Asi como pasa en Chile seguramente.... Como dijo bien Matamala: Privatizar las ganancias y socializar las perdidas.

 

Salvar del derrumbe a una empresa a cambio de una parte de, o toda, su propiedad. No veo ningún problema, todo de acuerdo a los principios del libertontismo... pero por alguna razón lloran de todas maneras.

No hay caso con la tropa libertonta, es como si su discurso fuera sólo eso, un puro discurso, por que en la práctica...

 

esta a punto de estallar ese polvorín, he dicho,,

 

digamos que la verificación - falsacion de """"""teorías""""""( que regalo mas grande decirle teorías) no es el fuerte de los libertarios.

 

Comenzó la debacle Argentina.

 

No por nada siempre le echan la culpa a la realidad de que sus "teorías" no le achunten a ni una

 

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Les poner cuarentena total para que no produzcan, y cuando están por quebrar, les ofreces créditos para luego quedarte con ellas.
Los socialistas se las saben por libro.

 

Cómo si fuera así de sencillo, (estado) te pongo cuarentena y ya, me adueño de ti empresa al borde de la quiebra jajajaja, aquí el ejemplo más significativo para el perraje es LATAM que haces unas días atrás antes de apegarse a la ley de bancarrota de eeuu tranfiririeron miles y miles de millones de pesos a los piñera, dónde el estado quiere salvaguardar todos los recursos de LATAM a costó 0, osea piñera pagando favores a costa del dinero de todos los chilenos, que hijo de puta es este hueon.

 

¿Fuente?

 

Patetico....

"... callate callate no me gusta lo que dices...."

 

Lo que hace Alemania, eso no es expropiar.